Iznajmljivanje stana mnogima predstavlja dodatni mjesečni prihod. Međutim, činjenica da podstanar kiriju donosi u gotovini, umjesto da novac uplaćuje na račun, ne znači da taj prihod nije podložan oporezivanju.
U Federaciji BiH prihodi ostvareni iznajmljivanjem nepokretne imovine smatraju se dohotkom od imovine i podliježu porezu na dohodak.
To znači da vlasnik nekretnine koji redovno naplaćuje najamninu ima porezne obaveze, bez obzira na način na koji mu podstanar isplaćuje novac.
Gotovina ne oslobađa od poreza
Ako podstanar svakog mjeseca vlasniku preda, naprimjer, 700 KM u gotovini, taj novac i dalje predstavlja prihod od iznajmljivanja.
Dakle, za nastanak porezne obaveze nije presudno da li je novac prebačen putem banke ili predat lično. Bitno je da je prihod ostvaren.
Zakon o porezu na dohodak FBiH propisuje da se kod utvrđivanja dohotka primjenjuje načelo blagajne, odnosno da se prihod uzima u obzir kada je naplaćen.
Koliko se plaća?
Porez na dohodak u Federaciji BiH iznosi 10 posto.
Ipak, kod iznajmljivanja nepokretne imovine porez se ne mora nužno računati na puni iznos naplaćene najamnine. Vlasnik može koristiti stvarne troškove ili rashode priznate u propisanom procentu.
Kod procentualnog priznavanja rashoda priznaje se 30 posto prihoda. Preostalih 70 posto predstavlja osnovicu na koju se obračunava porez od 10 posto.
Primjer je jednostavan.
Ako vlasnik za stan mjesečno naplaćuje 700 KM, na godišnjem nivou prihod iznosi 8.400 KM.
Od tog iznosa 30 posto, odnosno 2.520 KM, može se priznati kao rashod. Porezna osnovica tada iznosi 5.880 KM.
Na taj iznos porez od 10 posto iznosi 588 KM godišnje.
To praktično znači da bi, u ovom primjeru i uz korištenje procentualnog priznavanja rashoda, efektivno porezno opterećenje iznosilo 7 posto ukupno naplaćene najamnine.
Iznajmljivanje treba prijaviti
Obaveza vlasnika ne završava samo obračunom poreza.
Prema pojašnjenjima Porezne uprave FBiH, osoba koja svoju nekretninu daje u zakup dužna je prijaviti početak iznajmljivanja nadležnoj jedinici Porezne uprave u roku od osam dana od početka ostvarivanja prihoda.
Akontacija poreza na dohodak od imovine plaća se mjesečno, i to do 15. dana u mjesecu za prethodni mjesec.
Drugim riječima, vlasnik koji godinama izdaje stan, a prihod nikada nije prijavio, nije ispunio samo jednu formalnost, već može imati obaveze prema Poreznoj upravi koje se odnose na prethodne periode.
Šta ako nema ugovora?
Ni usmeni dogovor između vlasnika i podstanara sam po sebi ne znači da prihod prestaje biti oporeziv.
Moguće je da vlasnik i podstanar nemaju potpisan ugovor, da se najamnina plaća gotovinom i da nema bankovnih transakcija. Međutim, porezna obaveza proizlazi iz ostvarenog prihoda od iznajmljivanja, a ne iz toga postoji li određeni način plaćanja.
Zato ugovor “na papiru” i uplata putem banke nisu ono što određuje da li se prihod mora prijaviti.
Dugoročni najam i “stan na dan” imaju različit tretman
Važno je razlikovati klasično iznajmljivanje stana od turističkog najma.
Kod iznajmljivanja nepokretne imovine priznaje se 30 posto rashoda kada se koristi propisana procentualna metoda.
Za iznajmljivanje stanova, soba i postelja putnicima i turistima, uz plaćenu boravišnu taksu, priznati rashodi iznose 50 posto prihoda.
Zbog toga porezni tretman dugoročnog najma i turističkog smještaja nije isti, iako se u oba slučaja radi o ostvarivanju prihoda od nekretnine.
Postoje i kantonalne obaveze
Vlasnici nekretnina trebaju imati na umu da porez na dohodak nije jedina moguća obaveza.
Porez na imovinu uređuje se kantonalnim propisima, pa konkretne obaveze mogu zavisiti od kantona u kojem se nekretnina nalazi.
To znači da vlasnik stana prilikom iznajmljivanja treba provjeriti i obaveze koje proizlaze iz propisa kantona u kojem se nekretnina nalazi.
Kirija u koverti nije “nevidljiv” prihod
Iznajmljivanje stana bez bankovnih uplata, bez formalnog ugovora ili uz dogovor da se novac svakog mjeseca preda u gotovini ne mijenja osnovno pravilo.
Ako vlasnik ostvaruje prihod od najamnine, taj prihod podliježe pravilima oporezivanja.
Zato vlasnici koji izdaju stanove za 500, 700, 1.000 KM ili više mjesečno trebaju voditi računa o tome da prihod prijave i svoje obaveze prema državi regulišu u skladu sa važećim propisima.
Način na koji je kirija plaćena može biti različit, ali porezna obaveza ne nestaje samo zato što novac nije prošao kroz banku.
faktor.ba
